Funderingsproblemen zijn iets waar je niet aan wilt denken als je een huis koopt of verkoopt. Toch staat het onderwerp deze week volop in het nieuws. De Autoriteit Financiële Markten publiceerde een rapport waaruit blijkt dat ruim 120.000 woningeigenaren in Nederland te maken hebben met funderingsproblemen die echt hersteld moeten worden. En dat de rekening voor het merendeel van hen niet op te brengen is.
Dat zijn geen kleine bedragen. De gemiddelde herstelkosten liggen op €92.000. Voor de helft van de gevallen gaat het om minimaal €54.000. Funderingsschade is niet verzekerd. Er is geen pot waaruit je dit kunt trekken. Je staat er als eigenaar vrijwel alleen voor.
Wat er speelt en waarom het je raakt
De oorzaak zit grotendeels in de bodem. Woningen gebouwd vóór 1970 staan in grote delen van het land op houten palen. Die palen hebben water nodig om te blijven functioneren. Zakt de grondwaterstand door droge zomers, klimaatverandering of waterbeleid, dan komen de palen droog te staan en begint het rottingsproces. Langzaam, onzichtbaar, tot de schade zichtbaar wordt in scheuren, vochtproblemen of scheefstand.
Veel eigenaren weten niet eens dat het speelt. Onderzoek wijst uit dat 85 procent van de mensen die een huis kochten met een reëel funderingsrisico, zich daar bij de aankoop niet van bewust was. Dat is niet alleen een persoonlijk probleem. Het is ook een marktprobleem, want de risico's worden stilzwijgend doorgegeven aan de volgende koper.
Wat dit betekent als je koopt
Als koper let je op de vraagprijs, de indeling, de buurt. Fundering staat zelden bovenaan de lijst. En toch kan het de grootste kostenpost van je eigenaarschap worden. Goed nieuws is dat taxatierapporten sinds deze maand een funderingsscore bevatten. Dat is een stap in de goede richting, al zegt een score nog niet alles. Een score geeft een risico-inschatting op basis van beschikbare data, geen garantie.
Wat wij bij bezichtigingen altijd aanraden: vraag ernaar. Vraag de verkoper wat hij weet over de fundering. Vraag om funderingsonderzoek als het pand van voor 1970 is en in een risicogebied staat. Vraag je aankoopmakelaar om te checken wat er bekend is bij de gemeente of via FunderMaps. Dat is niet overdreven voorzichtig. Dat is gewoon slim.
Wat dit betekent als je verkoopt
Als verkoper heb je een mededelingsplicht. Wat je weet over de staat van je woning, moet je delen met potentiële kopers. Funderingsproblemen vallen daar ook onder. Wie dat niet doet, kan achteraf aansprakelijk worden gesteld.
Maar er is meer. Onderzoek laat zien dat gemelde funderingsschade leidt tot een forse prijskorting bij verkoop. Herstelde fundering leidt juist tot een lichte stijging van de verkoopprijs. Met andere woorden: transparantie werkt in je voordeel, ook al voelt dat tegenstrijdig.
Wij zien verkopers die denken dat ze iets verzwijgen om problemen te vermijden. In de praktijk leidt dat bijna altijd tot meer problemen, niet minder. De koper ontdekt het alsnog, via de bouwkundige keuring, via de taxateur of na de overdracht. Dan wordt het onaangenaam.
De markt verandert
Wat er nu gebeurt is dat funderingsrisico's zichtbaarder worden. Taxatierapporten bevatten scores. Kopers worden bewuster. Aankoopbegeleiding bij oude woningen in kwetsbare gebieden wordt serieuzer genomen. Dat is goed. Het betekent ook dat woningen waarvan het funderingsrisico niet duidelijk in beeld is gebracht, langer te koop blijven staan of lagere biedingen krijgen.
Verkopen in dit klimaat vraagt om helderheid. Niet alleen over de prijs, maar ook over de staat van de woning. Kopers die goed begeleid worden, stellen de juiste vragen. Als verkoper doe je er goed aan om die vragen te verwachten en eerlijk op te kunnen antwoorden.
Wat je nu kunt doen
Weet je niet zeker hoe het met de fundering van jouw woning zit? Dan is dat de eerste vraag om te beantwoorden, vóórdat je iets beslist over verkopen. Via wozwaardeloket.nl kun je basisinformatie opzoeken. Via FunderMaps krijgen gemeenten en makelaars steeds meer inzicht in risico's per adres. En er is sinds vorig jaar een Fonds Duurzaam Funderingsherstel voor eigenaren die herstel niet zelf kunnen financieren.
Een funderingsprobleem is niet het einde van een verkooptraject. Maar onwetendheid erover kan dat wel worden. Wie weet wat er speelt, heeft opties. Wie het negeert, niet. Wil je weten wat jouw woning waard is en wat de staat van de fundering betekent voor je verkoopstrategie? Neem contact op en we denken graag met je mee.
